==================================== 在这些学生中，有两个皇室兄弟对满腹诗学的曹雪芹最是敬仰，他们是爱新觉罗.敦敏及弟弟爱新觉罗.敦诚。这兄弟俩出身于清太祖努尔哈赤第十二子英亲王爱新觉罗.阿济格五世孙，酷爱诗书，生性潇洒，其父敦瑚玐在户部里担任负责全国税务的官员，位高权重，家境优裕。两兄弟发现，在所有的老师中，唯有曹雪芹脑子里的知识最是渊博，嘴里的故事最是有趣，笔下所画工笔最是奇特，很快地这两个青年人迷上了这个年轻的老师。

课余之际，他们常会带着酒提着肉，来到曹雪芹位于西单刑部街的宿舍里，围坐着一张白天吃饭、晚上著书的破旧桌旁，请曹老师点评着他们刚刚创作的诗歌，其情切切，其乐融融。

节假日时，哥俩还常会前往曹老师位于崇文门外的老宅，或请他来自家宣武门外的居所，谈诗论画。

当哥俩得知曹雪芹出身正白旗的背景后，特别是当他们知道曹老师正在创作一部有关家族背景的长篇小说时，他们回家后向自己的父亲提起了曹老师的愿望。同情于曹雪芹的遭遇，敦氏兄弟的父亲表示，目前圣上正在北京城外西北加紧圆明园工程建设，周围聚集了很多与工程相关的旗人，离圆明园不远的香山卧佛寺处有一个正白旗后代聚集地，四王府峒峪村，以旗人的资格，你们曹老师是可以享受朝廷生活补贴的，尽管钱不多，但足可以保障你们老师生活无忧，埋头写书的。

就这样，在敦氏兄弟的帮助下，乾隆九年（1744年），29岁的曹雪芹辞掉了他在城里的工作，开始了香山脚下著书创作的生活。

由于有了一个相对稳定的创作环境，以敦氏兄弟为主的一帮文友，渐渐地聚集在了曹雪芹的周围，很多朋友平时在城里或工作或念书，节假日中骑马或坐车前来香山峒峪村与这位有着过人天赋的奇才，喝酒谈天，和诗对赋。

生活获得一定保障之后，曹雪芹面临着两个抉择，一是备战科举，获取功名，于仕途中重振家门；二是聚精会神，埋头创作，以魔幻笔法，留小说一部，为民众提供娱乐同时，警醒后世。关于功名，曹雪芹清晰地记得，小时候生活在秦淮河畔曹家花园中的他，常被母亲及叔叔逼着背诵那些无聊透顶的八股文，以至于在成长过程中，每每想及此中经历时，总有深恶痛绝之感。创作中有痛苦，也有快乐，但多年来，因家族际遇，内心深处总有一种不吐不快的心情，最终曹雪芹还是决定献身文学，更有意义。

最终，历经十载，多次增删之后，一部惊天地泣鬼神的《红楼梦》，横空出世。

上中学前后，兄弟曾读过四大名著，当中的《西游记》，《三国演义》及《水浒传》，爱不释手，赞不绝口。唯有那部不是作诗就是吃饭的《红楼梦》，怎么也读不进去。

读了许多页后发现，当中既没有旅途中逢妖必打的激战，也没有动辄大战三百回合的英雄，更没有山头水泊间大碗喝酒大盘分金的好汉。结论就是又臭又长的《红楼梦》，一点意思也没有。

如果说《三国》、《水浒》及《西游》皆为少年读物的话，那么《红楼梦》应该算是一部真正的成年人读物。

上大学谈恋爱的时候，第二次捧起了《红楼梦》，竟然发现这是一本不错的爱情读物，除了看懂了宝玉，黛玉与宝钗的三角恋外，别的好像也没有什么了。

兄弟成人后，有了一定的社会阅历，第三次捧起了《红楼梦》，这次跳出了爱情故事，开始认真地品味那些非故事性的描写，每读一个章回后，常掩卷沉思。合上书卷跳进兄弟脑海里的第一个念头竟是，马上去图书馆里，将胡适、吴宓、俞平伯、李希凡、何其芳、张爱玲、周汝昌及刘心武等红学家的学术著作找来，读一遍他们对《红楼梦》的评论，之后又去书店买了一本新的《红楼梦》，边阅读边札记。当兄弟第四次将这本巨著读完后，内心里只有一个感觉，怪不得说这是中国贡献给世界的四大发明外的第五大贡献呢。

曹雪芹实在是太厉害了，不仅故事讲得好，语言功力超强，关键是他对社会与人生的观察思索，早已化入超凡之境，和《三国》、《水浒》与《西游》之类，全不在一个层次。

自此，兄弟在行遍全球的人生中，只要看到有关《红楼梦》的评论，必收集起来，细心研读。

有一次在纽约哥伦比亚大学的一份汉语期刊上，读到这样一篇文章。说的是，一次敦氏兄弟及张宜泉等几个朋友，相约来到了香山卧佛寺脚下四王府峒峪村，即现在的海淀区四季青乡正白旗村39号，庆祝曹雪芹第四遍修改完了他的《脂砚斋重评石头记》。

行酒赋诗当中，众人的兴致都很高，唯有敦诚闷闷不乐。

曹老师询问其故。

敦诚兄长敦敏说，敦诚新近科举不利，心理压力颇大，已经考了三次了，皆未及第。

听到这里，曹雪芹很是理解。自己小时候，家里长辈面对自己在科举方面的不求上进，也每每是一种恨铁不成钢中的责怪。

几杯酒后，曹雪芹以前辈的口吻冲着小弟敦诚说：你知道为什么我的这部书叫《石头记》吗？

敦诚摇头。

曹雪芹看着另外几个朋友问道：你们说，一块高级的木头，一块普通的石头，哪个更容易保存？

敦敏答：当然是石头。

曹雪芹点头：安阳废墟依稀可见，可千年之后秦皇汉武唐太宗他们动用无数劳工，花了无数钱财建造的阿房宫、未央宫与大明宫等，均已不在。主要原因是，常年的风吹日晒与火烧雨淋中，木制建筑极难保存，石头材料不易受损。而春秋鲁班之后，多数皇家建筑多用木质材料打造。文学与建筑一样，也分易朽与不朽两类。我不敢指望前后花了近十年的时间，呕心沥血写就的文字不朽，但确实不想给自己的作品命名为《木头记》。

听到这里，几个朋友都笑了。

敦敏也跟着苦笑了一下。

曹雪芹接着高举酒杯，看着几个朋友问：你们谁能给我讲讲崔元翰、武翊黄、张又新、孙何、宋庠、杨寊、冯京、王岩叟、黄观与商辂他们十个人的故事。

见众人一脸茫然，曹雪芹笑道：自隋文帝开创科举制度以来，天底下读书人都知道，乡试中解元、会试中会元、殿试中状元，成为三级科考三元及第者，难如登天。我刚才列举这十人，崔元翰为唐建中二年连中三元者；武翊黄为唐元和元年连中三元者；张又新为唐元和九年连中三元者；孙何为宋淳化三年连中三元者；宋庠为宋天圣二年连中三元者；杨寊为宋庆历二年连中三元者；冯京为宋皇祐元年连中三元者；王曾为宋熙宁五年连中三元者；黄观为明洪武二十四年连中三元者；商辂为明正统十年连中三元者；常言道，十年寒窗苦，一举天下闻，可在过去的一千多年的科举考试中，唐代三人，宋代五人，明代两人，一共只有十人连中三元。不过世上多数人根本不知道这些科举制中的天之骄子，你们说怪不怪。而说到李白、杜甫、柳宗元、白居易、苏东坡、王安石、辛弃疾、李清照、王阳明及张居正等人，他们全都不是只会念书，极擅考试的三元及第者，有的人甚至就不想通过科举获得功名。在我眼里，那些三元及第者都是些木头，而那些真正热爱自己事业的人，皆为石材，这也是我为什么埋头写作《石头记》的一个原因。

听到这里，几个坐在曹雪芹小四合院石桌上的客人，皆是一片感慨。

至少在这一刻里，小弟敦诚的内心好受了许多。

果不其然，王朝花费了无数的人工与资金建造的清朝最大工程，圆明园，百年之后英法联军一把大火，除了几块未被烧光的水法石材外，园中所有木质建筑皆毁于一旦。

同样，江南才子钱棨步入科举，乾隆四十六年参加殿试，乾隆爷在他的试卷上亲批朱色大字一甲一名，由此他成为清朝第一个连中三元者；桂林才子陈继昌于清嘉庆二十五年成为清朝当中第二位三元及第者。可这两位科举奇才对中国文化又有何贡献呢？最有意思的还是乾隆皇帝，在周边无数马屁精的无限赞美中，充满了创作激情的他，一生创作了四万多首诗歌，很遗恨，尽是些中国文明史中的木材。

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土地

决定房地产的核心因素，除了人口之外，再就是土地了。

研究两千多年来中国人口与土地的变化是件很有趣的事，对此1930年从法国留学归来担任中央大学地理系年轻教授胡焕庸做出了重要概括，那就是那条胡焕庸线。

1935年，胡教授根据中国人口分布情况，绘制了一幅中国人口密度图。从这张图上可以发现，从关外黑龙江省的瑷珲到西南边陲云南省的腾冲，由北而南划一条线，画线右下方约为国土总面积的36%，聚集了全国94%的人口，且主要是汉民族人口，这些汉人每年创造着全国95%以上的国民经济。

学术界将这条由东北而西南的国土画线，称之为胡焕庸线。如今，在80多年后的21世纪里，沿着这条重要的国土及人口分布画线观察，我们依然可以看到类似的现象，即占全国总人口比例92%左右的汉人，仍旧生活在这条斜线的右下方，而占国土绝大多数面积的西北上方，人口依然稀少，经济仍旧落后。

如果我们的目光从30年代再往前延伸，研究一番人口与国土的变化情况，与胡焕庸线类似的情形依然成立。

三千多年前，中国出现了文字，那时商朝的国土面积300多万平方公里，以国都安阳为核心的全国人口约有1000多万；出现了封建礼教文化的周朝，国土面积比商朝大了几十万平方公里，前后800多年里，由于生产力低下，连年的战乱，前后以长安和洛阳为国都的人口圈，总人口并没有多少增加，仍在1000多万。相当于现在的一个天津市的规模；秦始皇横扫六合天下一统之际，全国人口不过今天北京市的规模；经200多年的休养生息后，耶稣出生的公元元年，也就是咱们中国汉平帝元始二年时，西汉末年的国土已近900万平方公里，总人口接近6000万。后来，汉民族人口超过6000万已是1100多年后的南宋时代了。

两千多年来，中国国土变化也有一定的规律，那就是当中国内部团结，进入盛世之际，一方面周围臣服于我们，定期来国都进贡的藩属国会越来越多，同时汉民族在新征服的地域设立收税的行政机构也会越来越远，如汉武帝的大军赶走了北边的匈奴，结果长安派往西边各国收税官，遍布南边的羌国，西边的楼兰、车师、于阗、龟兹、乌孙、疏勒及大宛等国。那一刻大汉的国土已达890万平方公里。晋朝司马家族和北方的鲜卑民族纠缠，顺利时候国土面积一度也上了900万；从唐太宗到唐玄宗，经与北方的突厥民族恶斗，以长安为国都的盛唐时，国土面积上了千万，那时除了西南方向的吐蕃国敢和大唐叫板外，北边盛唐版图已达贝加尔湖，大诗人李白出生地碎叶城是今天中亚的吉尔吉斯斯坦，史上有名的丝绸之路，有一半的旅程是在大唐的国土上。那年头，长安城内竟有近十分之一的蓝眼睛黄头发的胡人行走其间，上千万平方公里的国都长安成为了人类第一个人口上了百万的全球化都市。宋朝是中国历史中一个奇葩的朝代，那年头经济高度发达，科技领先全球，人口在宋徽宗时一度上亿，可军事方面实在是弱到了窝囊至极的程度，见谁都得忍气吞声，每年都要低三下四地向周边国家进贡，以开封为国都的北宋，国土面积460万，后来国都为杭州的南宋，国土面积竟缩小到了200万平方公里，比两千多年前的商朝都不如，可怜可悲。蒙古人来了之后，汉人就更可怜了，在统治者眼里，汉人命贱于驴。可今天的历史教科书硬是将凶残的蒙古人视为中华民族的一支。扫一眼13世纪的欧亚地图，你会发现成吉思汗的几个儿子从东边的太平洋到西边的莫斯科，全是他们铁木真家族的土地。3300多万平方公里的土地，区别只是彼此到底是忽必烈汗国、伊利汗国、窝阔台汗国、察合台汗国，还是钦察汗国。在我们中国人心中，元朝算我们历史当中的一个朝代，因为国都在北京，大汗忽必烈是拖雷的儿子，而成吉思汗最喜欢的就是自己的四子拖雷。所以远离当年灭了我们南宋的时代后，我们开始将元世祖放在了华夏子孙祭祀的帝王牌位之中。赶走了蒙古人的明朝，在永乐时将人口提高到了6000多成，国土面积达700多成平方公里，但靠特务立国的王朝，皇帝一个赛一个昏庸，王朝末年时，由于高度不团结，结果一片偌大的江山竟被一个仅有二十多万八旗兵的民族给统治了。从国土扩张的角度讲，今天的汉人是搭了他们爱新觉罗家人的便车的。清朝杀入北京，立国之际，当时在户部的名册上，全国仅有1063万人，267年后的宣统三年(1911年），中国人口已近4亿了。清朝再如何腐败，毕竟他们退位之际，将一个枫叶状的版图交给了我们积极走向共和的汉人，国土面积近1300多万平方公里。

那个时候，从北京到上海，很多人口上了一定规模大城市里，房地产业已经开始出现。例如，从海外跑到上海来淘金的犹太商人哈同，依靠房地产的运作，生前他成为了东亚的首富。那时的黄浦江畔，灯红酒绿纸醉金迷中，已然成为亚洲最发达的特大城市。大量的人口流动，无疑为房地产业的出现奠定了重要的基础。

在<普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣>的文化中，原则上所有的土地产权都属于帝王的。天下所有的官员都是天子的爱卿，贤君爱民如子；另一方面，天下所有的子民都被那些父母官管辖。官员领取俸禄，代理天子管理天下资产。

从奴隶社会到封建社会过渡期间，即商朝到周朝过渡期间，中国社会曾推行过很长一段时间的井田制。所谓井田制，也被称为九夫为井制，即中间是一块公田，围着这块公田的八面八方，有八块私田。产权都是天子的，但中间这块最大的田是周围八个耕种人种好自己的田外，必须出力也要种好的，这块公田里的粮食每年都要作为公粮上交给朝廷。除此之外，朝廷还规定，井田制下的土地一律不准买卖，只能由同姓依照嫡庶的宗法关系去继承。

房产也一样，村里的农民，可以在自己的土地上建盖房产，但多数房产只有继承权，如果有买卖行为，也必须首先经过宗法关系去继承。

因为土地性质问题，唐朝之前，甚至连国都长安也没有形成房地产行业。白居易时代里，长安城内出现了中国历史上第一个具有房地产经营的商人窦YI，即使已是盛唐之后的时代了，长安城内房地产交易过户时，必须先告知周围的邻居或族人，只有当邻居或族人放弃优先购买权，并经宗族负责人点头同意后，房产才能过户给外姓人。

中国古代社会真正能够实现异姓人之间的土地与房产自由买卖，已经是宋朝的时候了。

尽管人类的第一张纸币是中国宋朝发明的交子，但由于金融服务的落后，中国古代社会多数地产与房产交易得不到金融机构的帮助。发生大宗交易时，都是个人货币、资产及信用抵押其间。宋朝商业已相当发达，为了推动交易，官府设计了一种叫地契的文书及相关交易税，从宋朝文献<率钱一万，输估四百入官>估算，当时官府的地产及房产交易税率约为4%。

与军事方面实在太弱相反，在和为贵理念主导的赵家人执政其间，中国宋代商业之发达绝对领先全球。当时不管是田产的典押还是房产的买卖，都由中介牙人牵头，在他们的安排下，不但会把买卖双方叫到一起，同时还将那些德高望重的见证人及衙门官员一并叫上，带上章印，大家坐在一块儿，依据着当时的法律，商量着起草交易文件，文件内容包括田宅的地点位置、边界划定，数量价格，付款方式及违约罚则等。交易价格及付款方式商定后，买卖双方、中介牙人及交易见证人都要在地契上签字画押。按照当时牙人的说法，这时形成的契约还不是真正的法律文件，双方交易人拟定的文件叫白契。根据法律流程，田宅过户中还要向官方支付交易税，只有经官府验契并纳税后才能形成正式的法律文本红契。买方如果未来想卖掉或抵押手中地产或房产，牙人承接中介时，第一个要看的就是这张代表着土地所有权的红契凭证。

宋朝形成的这套地契法律文件，历经近元朝、明朝及清朝之后，一直到民国后期，中国大地之上出现了土改运动之前，千年之路，从形式到内容，红契的格式基本上没有太大的变化，通常文本为四联，即买卖双方、保人官府各收一联。文本的右方为德高望重的保人出面申请交易，文件的中间是买卖双方交易的地产或房产的位置、数量及价格等商定文字，左方为官府认定交易的核准信息。

在长期的重农轻商的传统中，历朝历代封建官府多通过两种名册来管理各级行政，一是与科举及征兵相关的人口黄册，二是与税收及土地相关的红册（也称鱼鳞册）。

两千年来，中国社会始终存在着土地兼并与土地流失两大问题。每次改朝换代的末年，都会出现一个共同的现象，那就是随着土地兼并与流失问题越来越严重，两极分化现象开始导致社会的严重对立，官逼民反中，绝望的流民开始寻找各种理由揭竿而起。每次江山易色之初，开国皇帝或政府首脑都会打着均贫富的旗号，争取更多的社会力量，以巩固自身的权力基础。

坐上紫禁城的龙骑或搬进中南海开始办公之初，都会高举土地改革大旗，以赢得民心。不过几千年来，土改运动推进得最彻底也最猛烈的，当属1949年前后的那段岁月。

土改运动的程序大概为：公审，开仓、分粮、烧契。

如果说，发生在公元前212前后，由秦朝官府主导的焚烧书简运动在很大程度改变了中国历史走向的话，那么发生在1949年前后的焚烧地契运动，对中国未来的社会结构产生了极其深远的影响。

从某种意义上讲，没有解放之初政府的土改运动，就不可能有五十年后的改革开放当中政府的土地财政。

1949年前后，中国的土地运动，可谓是几千年来，最彻底的一次均贫富运动。当时除了民族问题比较复杂，没有在少数民族地区开展土改运动外，在汉民族的社会里，从上到下，3亿贫下中农都无偿分到了7亿多亩土地及生产资料，每个农民都分到了2亩多的土地，每家农民一下子分到了近10亩的土地，这种政策太具革命性。

有历史学家认为，对于一个以农民为主体的社会来讲，内战当中如果你比对手更早地提出土改口号，这意味着你将赢得更广泛的民心，动员更广泛的民众力量。

只是，后来有不少的农民心里又犯了嘀咕，当年你们打仗时，确实将地主老财的土地分了，可江山被你们打下来几年之后，你们的政策又变了，从耕者有其地，迅速地变成了土地集体所有制，农产品统购统销制，农业合作化制，最后又成了人民公社制了。土地所有权、使用权及经营权瞬间有变。与此同时，战败的那一方，逃到一个小岛上，却在一块巴掌大小的省土中，实施了土改。

中国政府再次开展大规模的土改运动，已是建国三十多年后的改革开放之后的事情了。不过，从土地性质上来看，家庭联产承包责任制的政策，还给广大农民的也只是土地的使用权与经营权，土地所有权仍归政府。

不过呢，欧美文明形成了古希腊的爱琴海，中国文明形成于黄河，因而发展的历程中，形成了不同文化，建立了不同制度。

各有千秋。

以开车为例子，美国、德国、中国驾驶员坐在汽车的左前方开车，英国、日本与印度等国驾驶员坐在汽车的右前方开始，由此导致了交通规则相反，车辆设计不同，可至今没有哪个国家放弃自己的传统与标准。

在单位计量方面，全球多数国家都在使用公制，即用公尺、公升与公斤来描述世界，可世界第一大国美国，建国已两个多世纪了，连原来的宗主国英国为了和国际接轨，都已将英制改为公制了，然而时至21世纪的今日，美国人在计量重量、长度与体积时，依然顽固地使用着磅、码与加仑等单位。美国人老是声称自己是个热衷创新的国家，可在一些最基本的问题上，人类惊愕地发现，原来美国人骨子里绝对保守。外空探索时，当中国及俄罗斯的宇航员在与美国的宇航员讨论科技问题时，第一件要做的事情，竟是，先拿出各自的计算器来，设定到底是采用哪种制度来统一口径。

世界原本就是一路差异中发展过来的。有意思的是，很多不太懂事的公知却一向坚持某些制度为优，而另一种制度为劣，这些读书及思考向来食而不化的人，特别好笑。

环视这个世界，既有公有制度存在，也有私有制度的空间，既有分权制度的优势，也有集权制度的卓越。

土地方面也是，兄弟前些年在美国置业时，与经纪人研究商讨产权过户时，令兄弟有些吃惊的是，在美国置业，不论面积多大，土地之上的房产与土地之下的地产都在签约时已获确权。而在北京购置地产时，情形却不是这样。

当年土改之后，所有的土地都属于了国家，业主在购买了房产之后，拥有的只是地面上建筑70年的使用权，而不拥有土地的产权。

这意味着什么呢？

这意味着有一天，如果你想把自己的房子作为遗产让子女继承时，从法律上70年后，你要做这件事情的话，必须先要得到当时政府的同意，原因是房子下边的土地不是你的。如果你的子孙不服当时政府的决定的话，理论上讲，也存在着其他选项的，那就是经和政府商定之后，你的子孙将土地之上的建筑用大型交通工具给搬走。因为从法律上来讲，土地之上的那些钢筋、水泥、木材、塑料及电器的所有权是属于你家的。

对于房地产开发商来讲，不管国家的土地有多大，不管城市的土地有多大，甚至也不管所在的行政区域有多大，他们更关注的不是字面上的土地，而是商业开发中的地皮。

在有些地产商眼里，地皮是固定资产，但在另一些地产商眼里，却是可以通过囤积产生暴利的流动资产。

以曾经让两代中国人崇拜得五体投地，长期坐在华商首富地位上的李嘉诚，就是通过土地获取暴利的高手。

打着帮助大陆发展经济的旗号，改革开放以来，从广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉、上海到北京，李嘉诚盘下了无数的地皮。可通过捂地战略，他的地产开发速度极慢，坐等地价升值后，然后转手转卖给其他接盘者，大获其利。

对于拿地快，建筑慢的情形，中国有关部门早已出台了相关的政策，土地若闲置1年以上，收取20%的土地闲置费，闲置两年以上，对不起，那就要约谈，再不配合的话，就只能采取收回的措施了。但极擅长搞关系的李嘉诚，通过一系列的公关，常能有效规避中国产业政策。如他旗下的和记黄埔公司，以皇家别墅为项目旗号，将北京昌平区一块风水宝地盘下，结果却一拖再拖，等待着地价不断上升，10年也不开发。李嘉诚旗下的长江实业公司，以浦东世纪大都会项目及和真如开发项目为由头，早早地拿到了土地标的，可上海方面一再催促其尽快开工，可是李家人总能找到各种借口，将项目开发日期，向后一拖再拖。通过权钱交易及官商勾结获得了大量的特权，当中黑幕重重，暗无天日。

李嘉诚在国内一线城市，利用快拿土地，缓慢开发获得了大量利润，对于二级城市土地的占有，也是贪得无厌。2004年，他的集团在西部城市成都，打着开发高新区南城都汇项目的旗号，于2004年以21.35亿元价格，获得了1036亩的土地。16年过去了，2020年成都高新区南城都汇楼盘地价已从1030元/平方米，升到了眼下的2万元/平方米。从这个项目就可以看清李嘉诚的手段，以长周期开发为借口，疯狂囤地，坐收巨额利润。

外行人说，李嘉诚有眼光，有耐心，可业内人士却说，他更擅长的还是通过官商勾结，利用特权，横征暴敛。

改革开放以来，通过拿地，李嘉诚共在全国20多个城市开发了50多个项目，可国家相关部门发现，他操纵的多数项目，均存在着不同程度的疑似闲置情形。

很多熟悉李嘉诚玩弄地产机巧的人都知道，他的策略永远是，和炒作有价证券一样，当地价低迷时，大肆收购地皮，以捂地方式长期等待时机，直等到时机完全成熟后，再开发。

2019年，当李嘉诚在国内的囤地行为被广大公众逐渐了解后，几十年来建立的人设迅速崩塌了。

不过，对于自己的快拿地缓开发的策略，这位长期被奉为经营之神的香港首富，常以一脸苦笑示以公众：请原谅，我是商人，在商言商，在经营土地方面，我更大的责任不是回馈社会，而是回报股东。

地产商想尽一切办法利用着土地为自己谋利尚可理解，但让人感到不安的是，大江南北的各地政府也在利用着土地为自己谋利。说来好笑，各地政府财政的收入途径各异，但有一个共同的地步就是，他们都把谋利的目光放在通过出售土地使用权而生存、发展与致富的土地财政上。

高举土地财政大旗，地方政府一是通过土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费等名号牟利；二是通过征收耕地占用税、房地产营业税、土地增值税牟利。

在刚刚过去的2020年里，依靠所谓的土地财政，300个城市的地方政府，仅靠土地出让金就获利5.9万亿人民币。

这个数字，让其他各国的地方政府负责财税的官员，无不惊得目瞪口呆。

上海政府仅靠出售1750万平方米的土地，即进账2952亿元；杭州政府通过出售1464万平方米土地，获利2574亿元；广州政府靠出售1275万平方米获利2564亿。

排在上海、杭州与广州等市政府之后的分别为南京、北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳与天津等市。

很多城市土地财政的依赖度已经超过了100%。说来有点讽刺，早期城市改革开放的领头羊温州，近年来已完全陷入了土地财政的陷阱之中难以自拔，市财政严重透支，其中2019年对土地财政依赖度竟高达179%。

从国家角度看，中央领导最希望看到的是各省行政，通过引导与推进科技创新，技术进步、环境治理与文化提升来提高各地的财税收入。可恨铁不成钢地，举国看到的却是各地方政府昧心土地大发着土地财政的不义之财。

遥想70年前，正是在人民领袖的号召下，我们的民族完成了土地国有化的艰巨使命，当中的苦难全部由我们的前辈们所承担与背负。现在的许多地方政府正是靠着上两代人埋头挖井，享受着今天的喝水甘甜。

当然，多年来始终有一些学者公知与政府官员为地方政府的土地财政政策寻找理由。

四十年前改革开放之初，全国人大于1986年推出了《土地管理法》，其中第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。

随后中央出台了一系列企业承包制与财政包干制政策，旨在激励八仙过海，积极发展各地经济。那之前，在高度集中的计划经济体制中，在财富分配中，中央政府一直拿大头，地方拿小头。企业承包制与财政包干制度实施不久，国务院财政部很快发现，改革当中出现了一种他们意想不到的情形，那就是集中资源办大事的社会主义优势迅速降低了，与此同时地方政府出于本位主义思想，隐瞒自己的实际收入，以减少对中央财政的上交，由此严重地影响了中央主导的长期发展计划。此外，苏联政府由于缺少必要的中央财政能力，1991年在社会精英的主导下，整个国家迅速地解体了。通过这一严酷的事件，中国领导开始出现了一种强烈的危机感，高层决策者迅速地达成了共识，如果中央政府缺少必要的财政能力，苏联的今天，很可能就是中国的明天。

苏联解体一年多后，美国学者王绍光与清华大学学者胡鞍钢合作发表了《国家能力报告》。报告提出国家汲取财政能力是最重要的国家能力，强枝弱干和国家能力的丧失是莫斯科失去对地方控制的重要原因。在这份战略报告中，两位学者提出强化国家能力，尤其是中央的财政汲取能力是中国财政制度改革能否成功的关键所在。

《国家能力报告》发表一年多后，担任清华大学经营学院院长，同时有着经济沙皇之称的强势领导拍板，《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》于1993年12月横空出世。

事实证明，这一红头文件的出台，在很大程度上改变了中华民族之国运。社会上，管这份文件的颁发，称之为分税制度的形成，由此形成了中国经济发展的一个分水岭。

世界上所有的财经决策者都知道，推动经济迅速发展极为重要，应想尽一切办法将国民经济这张大饼做大。

从一个更加长远的角度考量，如果大饼分配方式不对，很可能会影响相关各方的积极性，但更可能有一天会出现大的麻烦。过去在国家所有财政收入中，中央拿走三分之一，剩下的三分之二留在地方，为了国家发展的长治久安，从1994年年初，中央出台了新的分税制度，即自此之后中央财政拿走三分之二，地方自留三分之一。地方政府如感觉财政能力不足，向中央张嘴希望获得支持的话，经研究后中央政府再反向拨付。

中央政府的本意是倒逼地方政府八仙过海各显神通，努力改善地方经济结构，加快科技进步，提高制造业与服务业水平，以期在未来获得更强的经济竞争力。可让中央政府始料不及的是，地方政府并没有花大力气在提高科技创新能力上下功夫，而是动起了通过土地财政来改善财政状况的邪念。

站在一个客观的立场上看待地方的土地财政，也是情有可原的。毕竟地方政府的公务人员，平时要发工资，年底要发奖金，地方政府也需要自己手上拥有一定可供自由支配的资金。地方政府心里很清楚，中央希望地方政府的税收主要来自工商，而非土地使用权的出售，卖地收入属于预算外收入，俗称第二财政，只能为辅，不能为主。

很遗憾，在与中央政府的博弈中，国家有关部门发现，很多地方政府在实际操作中，基本上都将土地财政当做第一财政来运作。地方政府的做法很简单，先把有商业价值的地块规划好，运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后，进行简单的土地整理，随即开始招拍挂程序。就这样，当年毛爷爷那一代人所形成的公有化土地，却被今天的地方政府转手以私有化房地产市场的价格出租产权，由此获取高得难以想象的利益。

进入二十一世纪后，仅2000至2009年，通过土地财政，地方政府在出让153.6万公顷的土地交易中，出让金从595亿元上涨到了17180亿元，上涨28倍；土地财政收入从1432亿元增长到24646亿元，上涨17倍。与此同时，很多地方政府的GDP却只增长了1到2倍。

客观地讲，自分税制实施以来，一些地方政府的经济获得了较快地发展，与此同时不少地方政府也出现了不少问题，主要包括：

首先是滋生了严重的腐败。一些地方官员，利用着手中批地的权利，大搞权钱交易。按照中国法律，土地所有权在国家，经营权为70年。地方官员很清楚，自己在位时间莫说70年了，能否在位7年都是个问号。有权利不用，过期作废，地方经济未来发展将是未来官员的责任。在这个大背景下，很多地方政府官员先后在与利益集团的勾结中腐化堕落了。

其次抬高了地产所在地的房产价格。短短二十年来，中国房价以火箭般速度快速拉升。广大购房者很快发现，这当中根本问题是地价越来越高，不少地方政府以竭泽而渔的心态，快速变现财富，明明知道很多地方，学校、医院及商业配套设施严重缺乏，可大笔一划，照卖不误。结果就是多年以来，中国的很多地方出现了大量的鬼楼与鬼城，由此占用了大量的社会资源。

第三土地财政恶化了国民收入分配。政府本不应该与民争利，遗憾的是土地财政的结果是，政府收入越来越多，而民间的收入却在不断下降。一个治理优良的国家，应该是城乡差别越来越小，遗憾的是，目前地方政府大搞的土地财政非但没有缩小城乡差距，当中的矛盾反而越来越大。

第四影响了产业结构调整。从可持续性发展角度来看，一个国家只有努力提高科技发展水平，才能在未来拥有更强的国际竞争力。很遗憾，地方政府热心土地财政，刺激的只是房地产业的繁荣，谁都知道这种占用大量社会资源的低端发展模式是不可持续的，与中央阜的产业升级，努力提升科技发展的政策是相违的。

第五形成了严重的两极分化。自土地财政盛行以来，有房者与无房者之间的贫富差距正在越拉越大。广大中低收入市民的住房问题，始终难以得到解决。一边是大量房源的空置，另一方面又是广大消费者刚性需要得不到满足。一方面广大老百姓抱怨房价越来越高，另一方面又是那些无良官员与地产商赚得盆满钵满。长此以往，社会矛盾将会越来越尖锐，由此严重地影响社会的稳定。

参考文献

中国青年报 2010-05 董伟 土地资源稀缺与经济建设用地引发艰难博弈

中国大地出版社 1999 于凤桐 土地利用规划

人民大学出版社 1991 毕宝德 土地经济学

Oswaldo Agcaoili 2006 ISBN 971-23-4501-7 Property Registration Code Land Titles and Deeds

5、West Group Publishing 2000 W.Stoebuck The Law of Property