==================================== 不负曹操的期望，在建安文学中心的铜雀台上，蔡文姬创作并演唱了著名佳作《胡笳十八拍》。

见证了曹操的《登台赋》、王粲的《登楼赋》、曹丕的《典论》、曹植的《洛神赋》及蔡文姬《悲愤诗》，围绕着铜雀台，建安文学一时大兴。

铜雀台建成三年后，建安十八年（公元213年），在曹操的推动下，以铜雀台为中心，南边又建设了一所建筑，名为金虎台，对称中北边也建设了一建筑，名为冰井台。

史料记载，邺城之隅，围绕三台，拥屋百间，巍然崇举，其高若山，其景壮观。

三台建成之际，曹操已经花甲之年的老人了。一生倡导节约的他，于投资建设方面，再无兴土木之绩。

数年之后，64岁的魏王曹操自知来年无多了，准备后事之际，他向子女们嘱咐道：天下尚未安定，未得遵古也。葬毕，皆除服。其将兵屯戍者，皆不得离屯部。有司各率乃职。敛以时服，无藏金玉珍宝。

结果比曹操小了6岁的刘备，见曹操在北方称王，为了名义上与对手平起平坐，随即决定在益州摇身自称汉中王。见曹操前些年在邺城兴土木建设了铜雀台等，刘备开始和诸葛亮商量，准备在益州大兴土木。诸葛亮不赞成刘备的好大喜功，他规劝主公目前手头财务紧张，建楼馆讲排场需要资金，目前连铸铜的钱都没有。刘备却说，铜的事情好说，可以将刘璋他们原来官邸中的各种搜集起来，统一融化后，即可解决铸钱的问题。听完，诸葛亮只有苦笑。结果刘备就在称王后短短在一段时间里，开始大兴土木。《三国志·先主传》记载：刘备称汉中王，于是起馆舍，筑亭障，从成都至白水关，四百余区。

这些消息，后来渐渐地传到了曹操的耳里，那已是他去世的前一年了，听说刘备这么干，曹操一脸苦笑。

史载：昔刘备自成都至白水，多作传舍，兴费人役，太祖知其疲民也。

曹操去世前，反复对家里人讲，弃奢华、罢宫室将成为我们的家风，绝不能像刘备那样胡来。

熟悉历史的人都知道，三国是个英雄辈出的时代，也是个民不聊生的时代。如果给这段岁月一个诗化的评语，借用一句日本的中国三国时代研究专家历史学家川胜义雄话讲：华丽的黑暗时代。

四百年来，从西汉长安的未央宫到东汉洛阳的白马寺，汉代在建设方面曾有佳绩无数，可三国年间，一场场你死我活的战争，几乎把所有地面上的文物全部摧毁了。

以兄弟的看法，三国时期，尽管精神创造方面多有大成，但物质建设方面，除曹家人的铜雀台外，几无成就。

从历史时间表上看，东边中国汉民族开始进入了黑暗时代之际，西方的古罗马帝国却正处于一片方兴未艾之中。

自80年代开始，兄弟已经去过全球近七十个国家了，第一次访问罗马是二十多年前，像第一次访问北京必去长城，故宫及颐和园转一圈一样，第一次来罗马，斗兽场、万神殿与梵蒂冈肯定是要去看一看的。

后来，随着历史书读多了，才知道，敢情咱们明朝的长城及故宫与清朝的颐和园，都是近几百年的建筑，可早在咱们的曹孟德、刘玄德及张翼德尚未出世之际，人家古罗马的斗兽场与万神殿就远远地立在那里了。

按理说，作为欧洲名都，两千多年来，罗马接受的战火洗礼，远比北京多得多，可奇了怪了，两千多年后，人家万神殿的柱子及斗兽场的墙壁依然完好地立在那里。而时隔两千多年，偌大的一个中国，从南到北，哪还有一个经两千的风雨还不屈地存在于世间的建筑物。

两千多年来，神州上下不知经历了多少次的焚书毁书运动了，可从《论语》到《道德经》诞生以来，多数中国的精神遗产都没有遗失，物质遗产就惨了，远的不说，就是半个世纪之前发生的那次触及灵魂的大革命，几年里就让不知多少祖宗辛苦保留下来的物质遗产，灰飞烟灭了。

两年前，兄弟陪着家人住在离罗马斗兽场不远的朋友家中，早晚散步经过那里时，看着这座号称人类古代建筑的奇迹，兄弟每每感慨不已，历史上罗马帝国曾经是人类最大的帝国之一，中国三国时期以曹孟德为首英雄辈出，可比起罗马来讲，围绕着这座神奇的城市，古往今来不知多少英雄出没于此。可你看看人家古罗马的建筑，两千年了，多少英雄杀进杀出，可愣是没有像咱们的霸王项羽那样，一把火烧上三个月，也要把你个秦国的建筑毁个干干净净。

当然，欧洲传统有一种对历史及他人劳动的尊重，这是罗马斗兽场及万神殿之所以能够保存至今的一个方面，另一个重要的方面在于，从古希腊到古罗马，当时很多的建筑都是用石材建设的，而像咱们曹孟德同志那样，即使你的铜雀台高达几十层楼高，但多数建筑材料多用木头，一把大火就能将所有的美好顷刻间变成可怜的废墟，相比石头，没有任何木头千年中能经得起日晒雨淋，风吹雨打及烟熏火燎的考验。

尽管今天的埃及、希腊与意大利，从建设速度到建筑质量都远不如今天的中国，但四千多年以来，从古埃及、古希腊到古罗马，人家建造的很多重要项目，用得多是石材。

相比木质建筑来，石质建筑的生命力肯定更长。

参考文献

《三国志-魏书-》武帝纪第一

《世说新语》假谲第二十七

《后汉书卷六十七》党锢列传第五十七

《资治通鉴卷第五十八》汉纪五十

《武帝纪》曹瞒传

《太平御览卷478》魏国统

《昭明文选卷四四》陈琳为袁绍檄豫州

《晋书》宣帝记

《义门读书记卷二十六》三国志魏志

《援鹑堂笔记卷三十》三国志

《四史发伏卷九》三国志

《刘咸炘学术论集 史学编下》三国志知意

Brill ISBN 2020 978-90-04-42014-4 Joanne Tsao The city of Ye in the Chinese literary landscape

Cambridge University Press 1996 ISBN 978-0-521-49781-7 Gernet Jacques A History of Chinese Civilization

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人口

很多读者，从扁鹊、李斯一直读到曹操，发现两万多字了，怎么还没有把焦距对准房地产业呢。书名不是《房地产春秋》吗？

一般房地产从业者都知道，影响房地产的主要因素有三，即长期看是人口，中期看是土地，短期看是政策。关键因素看地段。

从西方到东方，由于生产力发展水平有限，人类的人口增长在很长的历史阶段里，始终难以增加到足以支撑起一个产业的程度。从古埃及的金字塔到古代中国的秦长城，那都是国家项目，而不是民间产业。任何房地产项目只要涉及产业，那么一个不可回避的问题就出现了：人口。

所以兄弟想在这一章里，相当无趣地和读者朋友们聊聊人口方面的那些事儿。

借用一下疫情的概念，人类公认早年活跃于东北非的露西奶奶。今天不管红白棕黄黑，她是所有肤色人种的一号祖先。她身后，才有了欧洲的白种人，亚洲的黄种人以及非洲的黑种人等等。由于卫生条件极差，医疗水平极低，患病即死，致使早期人类千年增长率始终不及1%。人类花了10万年的时间，全球总人口也只有3万左右。石器时代，人类族群中出现了工具，生产力有所提高，人类纷纷从大树与山洞里走进了房屋，人类生活有了相对的稳定性，婚姻制度从走婚抢婚发展到了求婚结婚阶段，到了公元前1万年左右时，全球人口上了700万。古埃及法老们在尼罗河周围修建金字塔的公元4000年前，全球总人口在5000多年里翻了十几倍，达到了8000多万。耶稣来到世间那年，也就是公历元年之际，相比4000多年之前，全球总人口又翻了一倍，达到了1.7亿，即五大洲四大洋所有的人口全部加起来，相当于今天的一个半广东省。目前广东省人口相对密集，房地产业相对发达的城市不过一个广州加一个深圳而已。

两千年前人类总人口总共一点多亿，当时全球人口比较集中的也就两个城市，一个是东边的长安，一个是西边的罗马。从房地产开发角度看，顶多有两拨人可以分别在两个首都里搞点有商业性质的房地产。据史料记载，莫说鲁班、李斯与曹操时代了，号称人类超级大都城长安，总人口第一次冲上百万级级的已是唐朝盛世之际的事情了。以今天的北京为例，朝阳区人口近四百万，接下来海淀、丰台、昌平、大兴、通州、西城、房山都上了百万，连远在都市东北方向的顺义区人口都上了百万。而这样一个级别的区县，其房地产业能有多大的操作空间，玩过房地产的人心里大概有数。

熟悉历史的人都知道，由于文明的进步，在过去的两千多年里，人类人口比较集中的主要在两个大洲里，即西边的欧洲与东边的亚洲。古罗马帝国昌盛时期，人口约7000多成，而大汉长安帝国昌盛时期，人口比罗马帝国少一些，不到6000万。古罗马帝国分裂崩溃后，因各方之间的战争不断，从西边的罗马到东边的君士坦丁堡，千年之中人口总量增长有限，以至于后来教皇推动的欧洲十字军东征时，欧洲总人口总量依旧维持在7000万左右。历史上欧洲人口出现跳水性的锐减，发生在十四世纪的黑死病大流行年间。这场由鼠疫病引发的大灾难，令欧洲的总人口一下了下降了三分之一多。也正是因为这一事件，让在黑暗时代里徘徊了千年的欧洲开始觉醒，人权开始挑战神权，科学开始挑战宗教，随后在意大利的复兴运动，德国的宗教革命运动，法国的启蒙主义运动，特别是始于十八世纪的英国工业革命之后，随着生产力大幅的提高，医疗卫生条件不断的改善，欧洲人口于十七世纪中叶上了亿，十九世纪中叶上了2亿，随后以几十年一个亿的增长速度，尽管历经一战及二战等多场残酷战争，至20世纪中叶时，欧洲总人口已稳步增长到了5个多亿。

与人口增长曲线相对稳定的欧洲不同，中国人口变迁史走出的是一条大起大落的曲线增长图。

由于没有神权作用其中，依靠皇权治国的东方文明，秦朝末年陈胜同志站在人群中高喊的那句话，最有民族文化的代表性：王侯将相宁有种乎？由于深处易经文化影响，中国人的内心深处普遍有一种逆天改命的愿景，爱谁谁，舍得一身剐，敢把皇帝拉下马，谁也不服！

在这种皇帝轮流做，明天到我家的思维定式中，在一次次残酷的你死我活的争权夺利中，几千年来中国历史异常血腥，由此导致华夏民族人口波动性极强。

从周朝聊起，为博爱妃一笑，昏庸的幽王宫竟然玩了一把烽火戏诸侯的恶作剧，后果是中央信用荡然无存，自此尽管周天子还在，可诸侯开始戏弄起王室来。更可怕的后果是，北方的游牧民族犬戎自此开始可着劲儿地冲进中原，大杀大砍，乱世之中，最倒霉的一定是普通老百姓。浩劫之下，华夏民族人口下降以百万计。

由于失去了中央文明，自此从黄河到长江，王道不再，霸道横行。从春秋的五霸到战国的七雄，不是今天我联合着他打你，就是后天你联络我去收拾他，以至于从孔子到孟子，每天哀叹，礼崩乐坏中，天下苍生苦难无尽。有史学家统计，华夏大地上前后共有因争霸而发生的战争，春秋时期448次，战国时期500多次。其中，各方动用数十万军队级别的恐怖战争多达223次。战争当中，到处都是惨不忍睹的鲜血与死亡。以秦国战将白起发起的一次对赵国的战争为例，对决当中双方已经死了无数的人，恐怖的是，战争结束后，面对着超过40多万的赵国战俘，白起向手下发出的命令竟然只有短短的四个字：全部活埋。想象一下吧，当时的中国一共才一千多万人口，可这次却要坑杀对方40多万条生命。这还说的是职业军人的伤亡情况，至于几百年当中，那些战争当中最大受害者，平民百姓，那就更是难以想象了。

自商鞅变法之后，在其他国家眼里，说得诗意一点，秦国军队被视为虎狼之师，说得通俗一点，为了军功，秦国部队所有成员，集体成为了残酷的杀人机器。打仗之中，他们常常是左手人头，右手大刀，拼命地追砍敌人。每遇战争，秦军杀人之惨烈，连太史公著史时，手都在发抖：秦国攻魏杀8万，战五国联军杀8万2千，伐韩杀1万，击楚杀8万，攻韩杀6万，再伐楚杀2万，伐韩及魏杀24万，攻魏杀4万，击魏杀10万，又攻韩杀4万，击赵杀42万，又攻韩杀4万，又攻赵杀9万。

注意，这可是司马迁仅仅提到秦国一国杀人的战绩，这当中还不包括战争中负伤的人。那时节，人类还没有控制感染恶化的抗生药物，战场上受了伤，没有医院诊所为你医治，所以多半也是个慢死。东周时代，各国间混战不停，除了秦国外，其他国家之间的战争死亡的人数也少不了。

还有那些战场周围最可怜的老百姓们。

今天的很多公知每每提及先秦诸子思想上的成就来，常语带羡慕。说实在的，让他们再读两遍当时天下苍生的苦难史后，估计没有一个人还敢挨那赞美先秦时代了。

正如伟大的孟轲同志所言：春秋无义战。

秦始皇统一中国后，暴力依然未止，对百越用兵50万，杀死当地军民20万；与匈奴作战中伤亡30万人；修建秦长城与燕长城，前后50万民工丧生于此；阿房宫和秦皇陵两大项目，征用100多万人，最终生还者有限。

正所谓，天下苦秦久矣。

秦始皇刚一去世，陈胜吴广即揭竿而起，随之天下各路豪杰纷纷举起造反大旗。

天下大乱中，又是无穷的征讨与杀戮。

残暴性格一点不输秦始皇的霸王项羽，起义战争中打败了对方。可让人悚然的是，当看着密密麻麻，望不到头跪在地上的秦朝降卒时，这位西楚霸王嘴里只吐出了一字：杀。

整整20多万条生命，随即消失了。

秦朝末年在李斯的安排下，朝廷匡算，当时人口总数为2000多万。结果经连年的战争之后，到了汉高祖十年（公元前195年）时，刘邦让萧何统计一下，大行仁义之举，恢复战争创伤多年后，眹的江山共有臣民几多。

不久，丞相将相关数字呈上，先祖看着手中的竹简，半天没说出话来，怎么从秦末到汉初，改朝换代当中，人口从2000多万，竟一路减少到了700万不足。看来法家那套严刑峻法真的不行，治国大政还是采用黄老道家方略为佳。

从高祖到更始帝，经近两百年12位皇帝的治理之后，西汉末年中国人口比汉初翻了8倍有余，全国人口总量近6000万。

那段时间里，西方的罗马共和刚刚走向罗马帝国，罗马与长安两大帝国的人口总数接近。

公元元年（1年）的世界人口为2.7227亿，此年的汉代人口占世界比例是21.18%。

谁承想，由于王莽篡汉，引发农民起义，在镇压与平定绿林军及赤眉军的战乱中，中国人口再次降到了2000万出头，史学家统计，这次战乱竟造成了65%的人口总量的损失率。

几乎是同时，因犹太行省发生暴乱，罗马大军派往地中海东岸镇压反叛。和汉帝国的杀戮与统治不一样，罗马帝国对被征服国采取的政策多是，对少数坚持抵抗者赶尽杀绝，将大多数战俘拍卖为奴，对更多信仰不同的人实施流放。所以罗马军队尽管对犹太人的反叛实行了残酷的镇压，但前后死的人远不像中国这样，动辄全国总人口一下子去了五、六成。

光武帝刘秀上台后，再次采用休养生息的政策，历经11个皇帝到了汉桓帝刘志时，一百多年里全国总人口翻了一倍多，重新上了5000万。

然后就是英雄辈出的三国时代了。经吕布的方天画戟，关羽的青龙偃月刀，张飞的丈八蛇矛，连年累月的杀戮造成了大量尸体无人掩埋，由此又造成了更可怕的连年瘟疫，就这样，经过三国这个华丽的黑暗时代后，到了西晋泰始元年的265年司马炎执政时，汉民族的人口总量又减少至千万之下了。也就是说，在80多年的三国时代前后，中国人口下降率在80%以上。

华北人口超过85%，华南人口不足15%

豫、冀、兖、青、徐五州均位于黄河中下游地带，这五州的人口总数占全国的55%

晋武帝太康元年（280年）灭吴，统一全国后，根据《晋书》记载，太康元年（280年）全国有2,459,840户，16,163,863人

而这时，中华民族最惨的时代还没有来到，司马炎之后，又经八王夺位，司马皇族自己内装了16年，随后爆发了五胡乱华的惨剧，加之关东地区发生蝗灾和瘟疫，一下子中原地区的汉人只剩下几百万了，史称人口损失率达90%以上。

由此证明了一个铁率，中华民族只要没有一个强大的中央集权立在那里，群龙无首状态下，必定是天下大乱，百姓遭殃。

历经魏晋南北朝的近400年的疯狂折腾之后，最终由隋文帝杨坚结束了长期的分裂局面，随着大隋朝的建立，汉民族人口总量开始反弹，到了隋末之际人口再次上了4000万。

因瓦岗军再次掀起了农民起义，天下再次大乱。

隋唐演义的评书听起来很有意思，可围绕着隋唐时代的政治变迁，研究人口数量变化，结论是令人是相当不安的。

隋大业二年（606年），从负责统计人口的机构右民呈报上来的人口名册得知，当时全国总人口4602万，可到了李世民执政的贞观二年即628年，刚刚更名为户部的机构报给唐太宗的人口数字为1235万人。这意味着短短的22年战乱中，中国人口损失率又是71%。

1957年，人民领袖在莫斯科说，为了实现全球的和平，中国人即使牺牲一半，也值得。

听到这话，对中国历史人口变迁全无概念的所有欧洲政治家集体傻了，他们认为眼前的这个中国人真的疯了。希特勒都不敢存此想法。可熟读中国历史的人民领袖很清楚，从历史上看，中国人的繁殖能力有多强。动辄一多半的人口全部消失了，只用不了几代人，中国人口再次成为全球第一。

经过唐太宗的治理，天下大治，没经几代，大唐的都城长安再次成为全人类的政治、经济与文化的中心。唐朝由盛而衰的转折点为安史之乱。经过长达8年的战争，尽管唐玄宗领导的政府军最终战胜了叛军，但全国总人口已经天宝十三年（754年）的5292万人，

唐玄宗天宝十四年（755年）8,914,709户，52,919,309人。

到唐肃宗接位的宝应元年（762年）时，户部的名册上又只剩下1700万人口。这意味着短短8年的安史之乱，竟让中国总人口一下子减少了67%，即一场内战让三分之二的人口平地消失了。

千年以来的欧洲人打死也没见过这阵势，所以一场多年大瘟疫中死了三分之一人口的黑死病，让欧洲人什么时候提起来，都肝颤色变。

后来看，1700人口已经够多的了。

南北人口分布格局从初唐时：华北占据75%,华南占据25%。到唐亡时：南北人口分布格局各占一半。

唐朝末年，一场黄巢起义，打进长安的这些农民义军，又是一阵疯狂的屠城。光屠城杀人也就算了，关键是农民领袖竟然下令烧城，于是这座有着未央宫及大明宫等人类灿烂文化遗产的都城，在烈焰之下，迅速化为乌有。

欧洲人又不明白了，中国农民起义的人怎么这么狠，换成欧洲人这么玩的话，什么开罗金字塔，什么希腊神庙，什么罗马斗兽场，那还不早就荡然无存了。哪有这么疯狂的民族，破坏起自己先辈们的伟大创造眼睛都不眨一下。

这么整，哪有伟大的建筑，怎么形成商业地产。

唐朝结束于天佑四年（907年），唐哀公让位于梁王，唐亡，立国276年。

这之后对无数汉人来讲，真是生不如死。

因为那之后在短短的80多年里，华夏大地上前后出现了58个五代十国中的皇帝，其中有42位死于非命。

一直折腾到赵匡胤兵变黄袍加身之际，史学家统计说，那时节整个汉民族人口已不到300万了。

西方著名哲学家黑格尔一向轻视东方文明。认为此间的人类始终在一个较低的层级上循环，尽管汉人听了他的结论内心很不舒服，不过从秦始皇开始，一路将人口变迁史读下来，有时候又不得不承认，改朝换代前后，大乱到大治，再从大治到大乱，怎么总是以牺牲天下的百姓苍生为代价，来实现皇权的交替呢。

宋朝从一开始就被称之为弱宋，没办法，太祖号令于开封周围那会儿，人口实在太少太少了。

宋太宗太平兴国四年（979年）灭北汉，完成统一，估计有7,737,209户。

赶紧休养生息，发展经济。所以说，在中国各个朝代中，宋朝的仁政是最突出的。

但就是弱。见着谁都犯怂，碰到谁都进贡，遇着谁都称臣，几百年国祚的宋朝也是一个窝囊之极的几个世纪。

北宗开封府先后被人家辽国、大理国、西夏国与金国蹂躏，最惨的时候两个皇帝被人抓走，还不敢跟人家多啰唆。

搞得连一介女流李清照都看不起本族的男人。什么玩意儿，一帮子窝囊废。

宋徽宗大观四年（1110年）有户2088万户，人口一亿1275万人。

金章宗泰和七年（1207年）时，宋、金、西夏、大理四国实际人口总数估计达到一亿四千万人。

宋朝的特点是，战场上软弱，商场上风光。以随时高高悬起免战牌为国策，努力发展市场经济，结果人口不断增长，宋建炎三年即1129年时，南康王赵构躲到长江以南杭州建政，有户口官员将人口薄呈上，宋高宗得知，先帝们治下的臣民总数已上5000万，现在近一半的他们仍在长江以北，未能逃过来。南宗小朝廷苟活了一个半世纪，宋祥兴二年即1279年，横扫地球鲜有对手的蒙古铁骑一路杀将过来。蒙古人的特点，就是草原的风格，见男人就杀，见女人就抢。结果从北到南，从西到东，汉人基本上都被他们给杀光了。蒙古人灭了南宗凯旋回到当年的大都，如今的北京城后，清点战果，有元朝的史官声称，经过多年的征战杀戮，汉人已经不到900万了。

什么概念，宋朝初年汉民总量不过300万，经两百多年里经营，人口最多时上过5000万，灭国时，人口又只剩下900万不到了。即一次灭国中，又出现了一次80%以上的人口损失率。

南宋被灭的历史极为惨烈，关键是包括陆文夫及文天祥这类民族英雄不是被元朝人为主的军队打败的，而是被身为汉奸张弘范率领的汉人水师给打败的。兄弟一直不明白，后人将宋朝的文天祥像同朝的岳飞一样，当作民族英雄膜拜，可为什么不把大汉奸张弘范像同朝的秦桧一样，绑在历史的耻辱柱上。南宋小朝廷长期活得比北宗开封政权还窝囊，一天到晚被四周欺负。蒙古人先是将他们从浙江一路撵到福建，再从福建赶到广东，最终在崖山海边完成聚歼，史称大海之上南宗军民浮尸密密麻麻，一眼看不到头。万般无奈中，忠臣陆文夫背着小皇帝跳海自尽，宋亡。过去，日本人一直认为他们的生命之根源自中原九州，当时的日本执政者为镰仓幕府，当他们听说了发生在广东海边的惨剧后，代表儒家文明，他们发出了亚洲历史中极为沉重的一声长叹：崖山之后再无中国。也就是从这一天起，黄海对面的日本，内心深处再不承认中原法统，万世一系的天皇法统开始代替中华文明。

听说日本人竟敢冒天下之大不韪，一不对元大都称臣，二还自称负起中华文明传承大任，皇帝忽必烈震怒，两次派汉奸水师渡海攻击日本，结果竟两次大败而归。当年的蒙古人号称打败天下无敌手，却独独败在了镰仓幕府手下。可以想象得出，如果蒙古真的征服了日本，以鞑虏的行事风格，绝对会把岛国上的人类斩尽杀绝，随即从南到北将四岛变成蒙古人的牧马场。

元朝的人口政策大致为：最上层为蒙古人；接下来为西域及色目人；色目人指马可·波罗之类的波斯与欧洲人；三等人为最早于铁木真时代即开始蒙古人接触的汉人，比如丘处机他们这些黄河周边的汉人；最低等的人口为后来被他们征服的长江以南汉人。在蒙古统治者眼里，南汉人的命比牲口毛驴还贱。元朝拥有上千万平方公里的疆土，说到房地产之类的产业，估计也就是当年的元大都如今的北京城的商家可能会琢磨琢磨。

元世祖至元二十七年（1290年）13,196,206户，58,834,711人。其中原南宋境内有户11,840,800户。

蒙古人忽必烈大帝在位31年，早期岁月充满了征伐杀戮，人口急剧下降，后期经过一代半人繁衍生息，去世前一年，即至元三十年（1293年），他看到了两个重要呈报，一是元朝水师从福建出发，开始征服东南方向的爪哇国，即现在印度尼西亚，由于气候瘟疫等原因，战事颇不顺利；二是户部报告，经多年休养，如今元朝人口已近8000多万，远远超过宋朝最盛时期总量。

按照每户6人的标准进行计算，则1293年元代的人口在8,700万左右。

忽必烈去世半个多世纪后，因黄河治理不顺，至正十一年即1351年，安徽人刘福通带领着组建的红巾军起义造反，随即天下大乱。经多年军阀割据彼此混战十几年，最终孤儿朱元璋脱颖而出，成功地成为了明朝的开国皇帝。

在赶走蒙古统治者及平定各路军阀的战争之后，朱元璋坐上了皇帝宝位，从新一届户部呈上的人丁户口报告中得知，由于多年的天灾人祸，全国总人口再度掉5000万之下。

成祖永乐八年（1410年）960万余户，5,179万余人。

明朝的人口增长相对稳定，从太祖的洪武时代开始，一百多年里，明朝人口总量翻倍，第一次让中国人口上了亿。这当中有两个比较重要的原因，神宗万历幼小登基，尽管在位48年，但一多半时间里从不上朝，推崇无为而治中，万历皇帝却完成了两件大事，一是援助朝鲜水师，将有着征服天下企图的日本人暴揍了一顿，由此将日本侵华的时间向后推延了三个世纪；二是，他接受了最早来华传教的欧洲宗教人士建议，将西洋人在亚美利加发现的番薯类等作物，于中国的土地上进行了试种。结果发现，以往碰到灾年，地面之上的农作物喂不饱亿万肚皮，但番薯类作物不同，它们长在地底下，且产量较高。由此饥荒年里，饥民们不再像过去那样，通过扒树皮，啃草根，甚至人相食，来充饥了。

关于明朝户口的峰值，学者们普遍认为在明朝后期，但具体时间则分歧很大，人口具体数据也分歧很大。现代学者赵文林、谢淑君认为，1626年明朝人口峰值，实际人口有大约99,873,000人。

英国经济学家安格斯·麦迪森的观点是，明神宗中期的1580-1590年间，明朝人口达到峰值，实际人口大约162,000,000人，此后一直呈下降趋势。1640年实际人口大约130,000,000人。1650年实际人口大约123,000,000人。1660年实际人口大约135,000,000人[89]

明朝末年，在内有农民军起义，外有清朝连年骚扰，连续多年的各种天灾，加之一波波袭来的大瘟疫，国祚维系了270多年，朱家大明的天下，终于在末代皇帝崇祯手中丢掉了。

两次掉进历史怪圈，每逢改朝换代，必是天下大乱，百姓遭殃，人口锐减。从大明到大清，也没有跳出这一历史周期率。

从明朝万历年间，总人口曾上了亿，经连年战争，到清朝顺治皇帝十一年（1654年）时，中国总人口再次跌到了5000万以下，人口损失率又是50%的下降。

中国人口锐减之惨烈，以四川为例，令人难以置信。拉起了大西军的所谓农民起义领袖张献忠，在军阀混战当中，吃过川军沈云祚激烈抵抗大亏，由此激起了他的野性，随后发誓屠川，立碑明志：天生万物与人，人无一物与天，杀杀杀杀杀杀杀。结果这个屠夫带大军杀入四川后，不管男女老少，一律处死，手段之残忍，罄竹难书。接下来，清朝人又在征服四川中，杀死张献忠同时，再次残害无数当地民众。史料记载，经多次疯狂杀戮之后，原本繁荣昌盛的天府之国，一时间遍地尸骨，几无人烟。为了恢复经济，后来清政府在湖广填四川政策之下，将湖北、江西、福建、广西等十几个省份人口，大量迁徙至此，最终让四川开始有了人烟。

中国人口增长较快的是康熙执政年间。作为中国历史上的极有作为的皇帝，为了恢复经济，改善民生，康熙在执政中，采取了一系列有利于社会经济恢复和发展的措施。

康熙登基初期，国内许多地区存在着人逃田荒现象，为此康熙决定采用以下措施：

第一，废圈地令，将所圈土地退还给农民。

第二，更名田。指示户部停止将明朝废藩的荒熟田地的量变价将现在未变价田地交与该督抚给予原种之人，承认农民对藩庄土地占有合法化，使大批佃农转化成自耕农，

第三，奖励垦荒。为了使小农经济得到恢复，宣布新垦土地六年以内可以不向国家交税的规定，业主可以耕种十年后再向国家交税。

第四、免钱粮。全力推行驾兔地丁钱粮政策。这一政策的施行，对挽救小农经济的全面破产和复兴农业起了调节作用。

早在康熙接任1000多年之前的西汉年间，中国人口总量就曾上过5000万，然而在兴衰乱治的大历史周期率里，华夏民族总人口时高时低，康熙从父皇手中接过权位时，全国总人口尚不到汉朝的5000万。

历史上有一种康雍乾盛世的说法。其中很重要的一点，恰恰就是由17世纪的康熙皇帝开始，到18世纪末叶乾隆皇帝结束，三个清朝皇帝执政期达130多年，这当中社会基本稳定，尽管内外军事冲突不断，但基本上没有打过规模太大的战争。通过一个多世纪的休养生息，根据清朝户部的统计，康熙二十九年（1690年）中国人口过亿；乾隆皇帝第三次下江南的1762年，中国人口数量过了2亿大关；乾隆爷决定将皇位传给儿子嘉庆的乾隆六十年时，中国人口冲上了三亿，当仁不让地成了全球第一人口大国。

道光十四年即1834年，中国人口上了4亿。

道光二十年即1840年，英国舰队侵华，随后爆发了鸦片战争，尽管之后清政府被迫签署了丧权辱国的割地赔款条约，但战争规模有限，时间不长，所以对中国人口的增减影响不大。

对人口影响较大的还是十九世纪中爆发的两次农民起义，一是早期的白莲教，二是中期的太平天国，这两次运动不但在经济上重创了清王朝，对人口增长的影响极大。

平定白莲教前后，中国损失了1.1亿人口。

平定太平天国当中，死亡人数更多。据朝廷《户部清册》记载，这场始于咸丰元年即1851年，结束于同治三年即1864年，前后14年的残酷战争，席卷了整个南部中国，死亡人数达1.6亿，造成了中国人口锐减40%。

清朝末年1911年时，中国总人口为3.8亿。由于进入近代历史后，世事太过动荡，因而当时人口甚至低于70多年前的道光年间。

清逊帝宣统三年（1912年）户口调查统计有92,699,185户，341,423,867人。

之后38年的民国年间，中华民族前后经历了讨袁战争，北伐战争，军阀混战，围剿战争，抗日战争与解放战争，尽管当中天灾不绝，战乱不断，但生命力异常顽强，将传宗接代看得极重的中国人，乱世之中，还是异常努力地繁衍生育，1949年即新中国建立那年，中国总人口第一次跨上了5亿台阶，总量占全人类五分之一。

中国古往今来的人口历史聊得差不多了，回过头来再来聊点与房地产相关的事儿。

房地产从业者常说，人口是关键的因素之一，哪里的人口增加，哪里的房地产业就将兴盛，反之则衰退。

从当今的情形下看，似乎是这么个道理。只是不知道，古代那会儿，特别是在给我们今天的人类创建思想标准的孔子、老子、墨子及孟子他们那会儿，一有没有房地产业，二在这方面制定过什么标准没有。

别人不说，就说那个帮助主公勾践，将仇人吴国君主夫差一举灭掉的那位超级谋士范蠡吧。范蠡大概小孔子二十来岁，比孔子学生中最能挣钱的子贡大个十来岁的样子。从史中传说看，这位春秋时代的神人范蠡，出生于楚国三户，现在的河南南阳，南阳这个地方，历史上出了不少俊杰。后来他从楚国来到越国，成了野心勃勃勾践的谋士，不幸的是后来越国与吴国交战时战败，最终范蠡竟陪着主公来到吴国当人质，当中受了无数的罪。再后来被吴国人放回越国后，帮助主公卧薪尝胆，励精图治，最终举灭掉了仇敌吴国。庆功当中，受封一人之下成人之上的上将军，但看透了主公勾践品行，毅然离去，与情人西施逃到太湖边搭草屋隐名住下。西施去世后，他又北上，来到渤海湾海边，化名鸱夷子皮，种田捕渔晒盐。范蠡不但会打仗，更会做生意，很快就成为了齐国的首富。不久，范蠡被齐王聘为相国，出入于庙堂，运筹于密室，决战于千里。然而，志不在做官的范蠡再次急流勇退，还回齐国相印后，化名陶朱公躲到宋国默默经商。投身商旅不久，利用商战当中的种种奇谋，再次成为春秋时代的天下首富。看透人生之后，范蠡于十九年内三致千金，散与贫交疏昆弟，由此开创了中国最早的公益慈善事业。由于大仁大慈，最终在那个缺医少药人均寿命三十不到的岁月里，他老人家竟一口气活到了88岁的高龄，生前全是传奇，身后化为传说。

上边交代了这么多范蠡传奇的生平，从他生长在楚国，服务于越国，扬名于吴国，浪迹于齐国，隐名于宋国的人生经历可知，在他极为丰富的人生经历中，除了吃穿外，另有一个极为现实的问题，就是居住。范蠡非豪门出身，长大后为吏，陪主公住过战俘营，打下江山后不图富贵，带着情人在湖边住草屋，中年之后背井离乡逃到海边种田捕鱼晒盐，聘为相国后短时间里享受过荣华富贵，之后再次出走，隐名埋姓中做生意。在范蠡传奇的一生中，时而贵为第一功臣，时而甘为落魄草根，时而居于高贵厅堂，时而鞠身漏风草庐。如果说用两个字来形容这个曾三次成为天下首富的人，就是两个字：潇洒。如用三个字形容的话，即：太潇洒。

不过纵观其范蠡一生，运筹帷幄中，他把握成功的机会很多，但唯独没有靠地产致富，靠物业发达。当中的原因很多，其中一个关键的因素是，春秋战国之际，天下大乱，黄河长江一带的人丁始终不旺，是其中一个重要原因。带各位朋友看几个数据即可明白，公元前 2198年夏禹时代里华夏人口约为1300多万；公元前1079年的西周成王时代华夏人口约1300万；公元前684年东周庄王时代华夏人口降为1100多万；公元前221年秦始皇二十六年华夏人口约2000万人。

这说明什么？

说明在近两千年的远古历史中，由于生产力落后，战争冲突不断，华夏人口始终没有太多增长。谁能指望着在人口如此少的情形中，即使中国历史上出现过像范蠡这样的商神，也不太可能发展出一个需要众多人口才能孕育出的房地产行业来。

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